27.06.2013

Юридичні аспекти купівлі аграрного бізнесу в Україні у 2013 році

Прикро усвідомлювати, але економічна криза досить боляче вдарила по усіх сферах бізнесу. Наслідки цієї кризи ще й досі негативно позначаються на сфері нерухомості та роздрібної торгівлі. Разом з тим, сфера агробізнесу не тільки вдало пережила економічні негаразди, але щороку стає все більш привабливою як для внутрішніх, так і закордонних інвесторів.
 
Навіть незважаючи на значні зміни у законодавстві України щодо реєстрації прав власності на нерухоме майно та їх обтяжень, які набули чинності з 1 січня поточного року, аграрії сміливо продають та купують агропідприємства.
 
Як концептуально продати?
 
Наразі можна говорити про те, що практика проведення транзакцій аграрного бізнесу в Україні виробила дві стратегії продажу такого бізнесу, а саме:
  • продаж агробізнесу як земельного банку (тобто набору договорів оренди землі на певну кількість гектарів) і, можливо, набору інших активів; та
  • продаж агробізнесу як бізнес-проекту (фактично корпоративні права).
В якості земельного банку часто продають невеликі господарства (до 3 тис. гектарів), фермерські господарства та проблемні господарства. В якості ж бізнес-проекту часто продають прибуткові господарства та окремі агрогрупи.
 
Сьогодні основними покупцями агробізнесу в Україні є:
 
1)     стратегічні інвестори – найчастіше це великі агрогрупи (так звані холдинги);
2)     портфельні інвестори – найчастіше представлені іноземними інвестиційними фондами; та
3)     інвестори-аматори  (заможні іноземці та українці, непрофільні бізнес-групи).
 
Кожна із зазначених груп покупців висуває свої вимоги до об’єктів придбання. Наприклад, стратегічних інвесторів насамперед цікавить земельний банк. Портфельні інвестори надають перевагу бізнес-проектам, а інвесторів-аматорів більш за все цікавить ціна продажу.
 
Як оцінити?
 
 Якщо мова йде про продаж агробізнесу як земельного банку, в основу закладається фіксована вартість одного гектара. При цьому вартість одного гектара залежить від багатьох факторів, таких як місцезнаходження, якість ґрунту, рельєф, строк укладених та зареєстрованих договорів (прав) оренди на такі землі (не менше 7-10 років). Найвищою є ціна землі у західних та центральних областях України (приблизно 300-600 доларів США за гектар), а найнижчою є ціна землі у північних областях (приблизно 50-250 доларів США за гектар).
 
Слід зазначити, що потенційні покупці звертають увагу переважно на орендовані землі приватної власності і не цікавляться орендою державних земель або ж оцінюють таку оренду дуже низько через високий рівень ризику втратити цю землю після транзакції.
 
Для оцінки набору супутніх активів конкретного агропідприємства, таких як нерухомість, рухоме майно, незавершене виробництво та біологічних активів, враховують наступне:
 

Актив

Як його оцінюють

Нерухоме майно

З нерухомості та інфраструктури цінними вважають лише контору, зернотік, склади. Споруди, які збудовані самочинно та без документації оцінюють в нуль.

Рухоме майно

Техніка для сільськогосподарського виробництва, випущена до 2000 року часто оцінюється в нуль у зв’язку з амортизацією. Інше дрібне рухоме майно (меблі, комп’ютерна техніка) нікого не цікавить. Товарні запаси часто купують разом з рештою активів по актуальній на дату продажу ринковій ціні.

Незавершене виробництво (посіви)

Через складнощі оцінки незавершеного виробництва, часто продавцеві дають можливість його зібрати і продати.

Біологічні активи

Дуже часто або залишають продавцеві, або купляються по ціні на забій, за винятком цінних племінних та генетичних порід.

 
Що стосується пайового майна, то майнові паї цінують низько, якщо взагалі погоджуються їх оцінювати.
Практика проведення юридичних аудитів агропідприємств до / після або під час продажу підтверджує, що основними проблемами земельних банків агропідприємств є такі:
  • велика кількість орендованих земельних ділянок тягне за собою необхідність підтримувати гарні відносини з цілою армією орендодавців;
  • неможливість оформлення 100 % земельних ділянок на кожному полі тягне за собою необхідність понятійних домовленостей для обробітку будь-якого поля;
  • низька якість договорів оренди (відсутність у договорах оренди двох і більше істотних умов та невід’ємних додатків до договору оренди землі, визначених статтею 15 Закону України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 року, № 161-XIV) – до 40 відсотків договорів оформлені з грубими порушеннями;
  • відсутність реєстрації оренди в електронній базі Державного земельного кадастру (найчастіше усі договори, укладені до 2009 – 2010 року);
  • відсутність чітких правил щодо оренди невитребуваних паїв, земель запасу та резервного фонду;
  • відсутній або недостатній рівень обліку та контролю за договорами оренди;
  • хронічне невиконання або неналежне виконання зобов’язань перед орендодавцями;
  • неналежне оформлення технічної документації на орендовані земельні ділянки – необхідність її переробки;
  •  уповільнення державної реєстрації прав на оренду землі.
Відповідно, наявні вище проблеми можуть істотно вплинути на вартість основного активу агропідприємства при його продажу.
 
Якщо ж мова йде про купівлю агробізнесу в якості бізнес-проекту, використовується методика EBITDA, при чому сьогодні звичайними мультиплікаторами для транзакції є  5 – 7 за методом EBITDA. Також використовують такі методики оцінки як DCF та EV.
 
Що цікавить покупця?
 
            Під час процесу вибору об’єкта купівлі ключовими питаннями для будь-якого покупця/інвестора у сфері агробізнесу є такі:
 
  • географічне розташування об’єкту купівлі;
  • особливо для тваринницьких ферм  –  наявність під’їзних шляхів, доступ до підключення електроенергії, доступ до водних ресурсів, режим дотримання охоронних зон та санітарних вимог, наявність комунікацій та оформлення прав на них;
  • оформлення права власності на корпоративні права або акції компаній, що продаються;
  • оформлення права оренди на земельний банк як на основний засіб виробництва;
  • оформлення права власності на інфраструктуру (зокрема, на особливо цінні активи та колишнє пайове майно);
  • правильне ведення податкового обліку (зокрема, виконання вимог до платників ФСП та пільгового ПДВ);
  • кредиторська та дебіторська заборгованість, наявність спорів з контрагентами та/або конкурентами; та
  • наявність спорів з податковими органами, органами місцевого самоврядування, орендодавцями.
Під час усього процесу транзакції з купівлі агробізнесу покупці дотримуються універсального правила щодо об’єкту купівлі: "чим більше у продавця наявних проблем, тим нижча ціна! Відповідно, для продавця важливо своєчасно вирішити ключові проблеми або надати гарантії щодо їх своєчасного вирішення. Також продавцеві варто згадати про усі задавнені проблеми (повязані з незадоволеними селянами-пайовиками, обуреними співвласниками, обдуреними постачальниками) та спробувати їх оперативно вирішити. Іноді для продавця буває доцільним провести внутрішню реорганізацію та реструктуризацію, аби зберегти ціну продажу.
 
Як відбувається процес продажу?
 
Найчастіше продаж агробізнесу проходить у чотири стадії:
  1. Попередні переговори і визначення базової ціни;
  2. Проведення фінансового, юридичного та податкового аудитів компанії або компаній (видача аудиторських звітів/висновків);
  3. Остаточні переговори по ціні та узгодження схеми продажу та розрахунків (підписання основних договорів);
  4. Виконання всіх умов та передумов для остаточного або поетапного розрахунку.
Коротко розглянемо кожну з наведених стадій.
 
Під час стадії попередніх переговорів сторонам необхідно визначитися з тим,  що буде купуватися (активи, корпоративні права, нерухомість тощо); ціною та структурою продажу (все й одразу чи у декілька етапів); формулою для оцінювання бізнесу; податковим плануванням для продажу; та наступними кроками та строками – що підписуємо і як далі рухаємося. Також на цій стадії для закріплення намірів обох сторін в ідеалі, проте не обов’язково, слід укласти:
 
  • договір про нерозголошення конфіденційної інформації (для подальшого надання доступу до документів продавця); та
  • договір про наміри або попередній договір (коли зрозуміло «в загальних рисах», що, за скільки і як продають).
Такий підхід, як правило, певною мірою структурує процес, який має здатність затягуватись та «морально» ускладнює можливий необґрунтований вихід однієї з сторін під час можливих емоційних вибухів при проведенні переговорів.
 
Договір про наміри звичайно складається з таких основних частин:
 
  • сторони угоди (юридичні та/або фізичні особи (зокрема власники));
  • об’єкт і ціна продажу (що саме і за скільки продаємо або купуємо, яким чином формується ціна продажу);
  • структура продажу (як продаємо об’єкт продажу – через продаж корпоративних прав та/або активів);
  • етапи процесу і відповідні строки (зокрема аудити, укладання основних договорів, закриття угоди, виведення права власності за кордон, отримання згоди Антимонопольного комітету України тощо);
  • засоби забезпечення (поруки, гарантії, так звані «ескроу»-рахунки із залученням третьої незалежної сторони тощо);
  • право, що застосовується, вирішення спорів.
Також для спокійного сну представників обох сторін договір про наміри або попередній договір може включати умови щодо передоплата (авансу) та умови щодо призупинення процесу продажу третім особам.
 
Якщо сторони попередньо домовилися про подальші рухи, наступним кроком є проведення аудиту об’єкта купівлі. Для правильної організації аудиту агропідприємства (другої стадії процесу) сторонам потрібно домовитися про те, який саме аудит буде проводитися (юридичний, фінансовий, податковий, екологічний, технічний, ІТ тощо), строки його проведення, способи та критерії розкриття інформації. Сторони самостійно визначають, який вид аудиту буде проводитися, зазвичай достатнім є комплексний юридичний аудит, що охоплює такі питання, як: корпоративні права та трудові питання, питання дозвільної документації, інтелектуальної власності, нерухомого майна, земельного банку, рухомого майна, укладених істотних господарських договорів, фінансових договорів та судових спорів.
 
Строк проведення аудиту слід визначати з дати надання документів для аналізу, оскільки сторона продавця може свідомо гальмувати процес банально не надаючи документи для перевірки. Документи можуть надаватися в копіях або оригіналах документів в необмеженому доступі або лише в певному місці (реальному або віртуальному).
 
Представникам сторін або аудиторам слід обов’язково виїжджати на місцевість та візуально оглядати ключові активи, адже документи не в змозі відобразити усіх нюансів нерухомості або транспортних засобів.
 
По завершенні аудиту сторонам надається підготовлений звіт, який містить описову частину основних актів та можливих наявних ризиків та додатки із статистичною та додатковою інформацією, фото-таблицями. Кінцева мета аудиту – намітити план по усуненню виявлених проблемних питань.
 
Після аудиторського підтвердження інформації по об’єкту продажу сторони можуть проводити остаточні переговори по ціні та узгоджувати схеми продажу та порядок розрахунків, що оформлюється підписанням основних документів по транзакції.
 
Такими основними документами, які укладають для продажу агробізнесу, зокрема, є:
 
  • відповідні протоколи та рішення про відчуження / купівлю об’єктів;
  • договори купівлі продажу корпоративних прав / акцій / активів;
  • договори між акціонерами або власниками, якщо мова йде про неповний продаж підприємства / компанії;
  • договори про забезпечення – гарантійні депозити / поруки / гарантії;
  • рамкові договори – у випадку складних угод, що складаються з декількох операцій / стадій / етапів.
Під час цієї третьої стадії процесу купівлі агробізнесу сторонам подекуди доводиться вирішувати проблеми, пов’язані з різницею в часі між переходом права власності на бізнес / активи та отриманням коштів, відшкодуванням продавцями збитків/шкоди від прихованих проблем, закритті розкритих під час аудиту проблем, збирання продавцями врожаю. Усі ці проблеми можуть призвести до затягування процесу, а відповідно – до відтермінування продажу, а значить затримується четверта стадія виконання усіх умов та передумов для остаточного або поетапного розрахунку.
 
Запорукою у запобіганні втрат коштів та часу під час придбання агробізнесу є правильні попередні вимоги до продавця, які включають:
 
  • укладання / реєстрація необхідних договорів (у тому числі й щодо права оренди землі);
  • отримання необхідних дозволів (у тому числі й від Антимонопольного комітету України);
  • проведення податкових перевірок і закриття відповідних звітних періодів;
  • погашення та/або збирання боргів;
  • оформлення права власності на ключові активи;
  • врегулювання спорів / проблемних моментів.
" style="text-decoration:underline">Покупцям слід пам’" style="text-decoration:underline">ятати: усе з переліченого вище, що продавці не зробили до повного розрахунку, вони вже ніколи не зроблять!
 
Придбали бізнес – що ж далі?
 
Тепер, коли усі стадії пройдено, кошти за придбаний агробізнес сплачено, здається, можна видихнути з полегшенням, проте для покупця-нового власника усе тільки починається. Йому терміново слід потурбуватися про такі аспекти:
  • звільнення топ-менеджменту колишнього власника та призначити своїх уповноважених представників (контролювати «чужих» практично неможливо);
  • зміну охорони об’єктів/майна (інколи буває так, що через «просту недбалість» або інші причини охорона не пускає нового власника на його ж підприємство);
  • зустріч з трудовим колективом та представлення йому нових власників;
  • зустріч з громадою/органами місцевого самоврядування для подальшої співпраці;
  • зустріч з державними органами;
  • фінальну інвентаризацію активів та запасів;
  • передачу справ;
  • зустріч з контрагентами та бізнес-партнерами для подальшої співпраці.
В якості практичних порад для нових власників агробізнесу стосовно «після продажу» можемо зазначити наступні:
 
  • при першій же нагоді завжди слід переводити активи на нову компанію, оскільки неможливо досконало відстежити всю історію поточної компанії, навіть якщо по документах усе гаразд;
  • по можливості не залишати старий менеджмент, який може бути лояльним до попереднього власника;
  • контрольовано ліквідовувати старі компанії продавця із міркувань безпеки;
  • не нехтувати ніякими конфліктами і поступово їх вирішувати або принаймні слідкувати за їх розвитком; та
  • домовлятися про відхід продавця «від справ» у відповідних територіальних одиницях (регіонах), оскільки у майбутньому він може створити недобросовісну конкуренцію.
Сподіваємося що наведена інформація була корисною для продавців та покупців агробізнесу і сприятиме мінімізації непорозумінь та конфліктів під час проведення транзакцій у цій важливій та надійній сфері і під час безпечного ведення бізнесу після закриття транзакції.
 
Стаття  підготовлена для журналу "Прибуткове свинарство"

Чемезов Микола

Назад
Адреса:
01033, м. Київ, вул. Тарасівська, 9
Тел:     +38 044 391 30 01
Факс:  +38 044 391 30 02
E-mail:  office@omp.com.ua