08.11.2017

Як убезпечитися від рейдерів, як переукласти договір оренди, скільки зараз коштує сільськогосподарська земля?

Як убезпечитися від рейдерів, як переукласти договір оренди, скільки зараз коштує сільськогосподарська земля? Ці та багато інших питань висвітлили фахівці юридичної фірми «ОМП» під час семінару «Земельний аванпост», який днями відбувся в рамках виставки «Агрокоплекс 2017» у Києві. 

За скільки продати непродаване

Хоча ринку сільськогосподарської землі в Україні юридично ще не існує, земля активно продається та оцінюється. Продається разом із господарствами, які вже мають певний земельний банк орендованої землі і, відповідно, правами оренди цієї землі.

Наприклад, як розповів партнер ЮФ «ОМП» Ігор Огороднійчук, господарство у Вінницькій області вартує 900-1300 доларів за гектар, у Житомирській області — 500-1000 $/га, на Харківщині — 600-800 $/га. Він пояснив, які юридичні фактори впливають на ціну одного гектара орендованої землі, і на що слід найперше звертати увагу при купівлі-продажу.  

Насамперед, на ціноутворення впливає термін оренди — чим він менший, тим, відповідно, нижча ціна. Також значний вплив має реєстрація права оренди. Зазвичай право оренди земельної ділянки підлягає обов'язковій державній реєстрації, відповідно до чинного законодавства. Відсутність такої реєстрації може знизити ціну гектара до 50%, оскільки навіть якщо ви маєте підписаний договір на руках, конкурент може підписати і швидко зареєструвати договір на цю саму ділянку — а далі доведеться довго доводити в суді, хто ж першим підписав договір.

За словами доповідача, недоліки, які є в договорах оренди землі, раніше були дуже важливі для оцінки земельного банку. Зараз вони не відіграють такої значної ролі. «Останні рішення судів за три роки підтверджують, що за наявності фактичної оренди і передачі орендної плати, визнати, що через недоліки «в тілі» договору оренди угоду слід розірвати майже неможливо. Можливо це лише тоді, якщо ви самі передбачили, що в орендну плату включаються ще якісь платежі чи послуги (наприклад, оранка чи якась допомога), і ці платежі та послуги не виконуються, тоді це можна вважати систематичним порушенням договору і на підставі цього розірвати його», — зазначає юрист. Навіть за відсутності істотних умов у договорі, наприклад, кадастрового номеру, потрібно ще довести в суді, що ця відсутність негативно вплинула на права орендодавця, що майже неможливо.

Окреме питання — використання і оцінка землі під пасовищами. Фактично, пасовище це вид угідь, а не цільове призначення землі. Тож при використанні таких земель в якості ріллі може порушуватися лише ст. 37 ЗУ «Про охорону земель», де сказано, що на землях сільгосппризначення може бути обмежена діяльність по розорюванню пасовищ. Відповідно до судової практики, такі дії можуть бути визнані як невиконання природоохоронного режиму використання землі, що тягне за собою адміністративну відповідальність у вигляді штрафу від 255 грн до 510 грн. Але якщо в цільовому призначенні землі прямо прописано, що вона призначається для випасання худоби, то розорювання таких земель є порушенням цільового призначення і підставою для розірвання договору.

Специфіка оцінювання пасовища полягає в тому, чи вже розорано воно, чи ні. Якщо пасовище вже обробляється, ціна становить повну вартість сільськогосподарської землі. Пасовище, що не обробляється, може коштувати на 50-75% менше звичайної сільгоспземлі — це своєрідна плата за ризик (якщо, наприклад, місцева громада вирішить, що їй конче потрібне на цьому місці пасовище, а не ваша рілля).

Пасовище, що не обробляється і використовується громадою під реальне пасовище, за словами юриста, майже нічого не вартує, оскільки вигнати фізичних осіб, які ним користуються, буде доволі важко.

Детальніше читайте у статті "Земельний аванпост" видання АГРОПРОФІ за посиланям

Огороднійчук Ігор

Назад
Адреса:
01033, м. Київ, вул. Тарасівська, 9
Тел:     +38 044 391 30 01
Факс:  +38 044 391 30 02
E-mail:  office@omp.com.ua